小區(qū)物業(yè)管理涉及千家萬戶,隨著私家車輛增多,記者走訪發(fā)現(xiàn),不少市民對于小區(qū)內(nèi)的停車、車庫使用、車位使用等問題十分關注。8月6日,記者帶著市民關注的一些物業(yè)問題,采訪到了濰坊市住建局物業(yè)管理部門。

　　問題一:濰坊市區(qū)對車庫、車位的收費是怎樣規(guī)定的?

　　答:《關于濰坊市城區(qū)普通住宅前期物業(yè)公共服務費及機動車停放費基準價格的通知》(濰發(fā)改物價[2018]429號)規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位,建設單位以出租的方式給業(yè)主、物業(yè)使用人的,承租人應當繳納車庫、車位租賃費,租賃費的基準價格為:小型車室外100元/輛·月、室內(nèi)180元/輛·月;三輪摩托車(電動車)室外50元/輛·月、室內(nèi)90元/輛·月。

　　占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當繳納車位場地使用費。收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定。業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位停放車輛,無論出租還是出售的車庫、車位,都應繳納停車服務費,服務費的基準價格為:小型車室外15元/輛·月、室內(nèi)30元/輛·月;三輪摩托車(電動車)室外8元/輛·月、室內(nèi)15元/輛·月。

　　問題二:走親訪友到小區(qū)臨時停車,物業(yè)收費有依據(jù)嗎?

　　答:《濰坊市物業(yè)服務收費管理實施辦法》規(guī)定,臨時停放機動車的,停放未超過2小時的免費;超過2小時的部分由市縣價格部門會同物業(yè)主管部門制定。城區(qū)普通住宅小區(qū)內(nèi)臨時停車規(guī)定超過2小時部分每小時2元,24小時內(nèi)(含)累計不超過10元。

　　問題三:購房時購買了車位,但沒有停車,還需交納停車服務費嗎?

　　答:《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:車位未停放機動車的,免收停車服務費。我市規(guī)定車位未停放機動車一個月以上的,應由車位使用人向物業(yè)提出書面申請,經(jīng)物業(yè)與車位使用人雙方共同確認后,免收停車服務費。另長期(半年)不用的車位,建議交由物業(yè)代為轉租,收取租賃費,減少資源浪費。

　　問題四:物業(yè)公司有權禁止未購買或租賃車位(車庫)的車輛進入小區(qū)嗎?

　　答:未購買或租賃車位的業(yè)主車輛駛入小區(qū),要么占用其他業(yè)主車位,要么占用公共區(qū)域,物業(yè)公司的一項基本職責是維護小區(qū)秩序,對侵占業(yè)主利益的行為有權制止。物業(yè)公司禁止業(yè)主車輛進入小區(qū),聽起來似乎不近情理,但物業(yè)公司的做法是合法的。汽車不像其他財產(chǎn),它的停放需要占用小區(qū)的公共空間,必須遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)定。根據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主在計劃添置汽車并打算在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放時,應當事先與物業(yè)公司商定停車位置,如確實沒有停車位,業(yè)主應當另行解決停車問題或者調(diào)整添置汽車的計劃。

　　但特殊情況下,如送行動不便的老人、孩子等車輛,物業(yè)應人性化處理,告知臨時車停放地點、留下聯(lián)系電話,盡量減少對他人停車影響,送人的車輛也要自覺遵守小區(qū)管理規(guī)約,2小時內(nèi)及時駛出小區(qū)。

　　問題五:購買地下車位開發(fā)商不開正式發(fā)票合法嗎?

　　答:不合法。市稅務部門規(guī)定,開發(fā)建設單位銷售車位時必須開據(jù)增值稅發(fā)票,按照不增加企業(yè)稅收負擔的要求,車位稅收一般按售價的5.5%左右收取。但由于車位不同于房產(chǎn)進行備案、網(wǎng)簽和產(chǎn)權登記,開發(fā)建設單位車位基本信息,如何時出售的、出售了多少等信息不能共享,所以難以掌握是否都開據(jù)了正式發(fā)票。購房人可要求開發(fā)商出具正式發(fā)票,不出具時可進行投訴。

　　問題六:小區(qū)業(yè)主購買的車位是否能辦理產(chǎn)權證?

　　答:產(chǎn)權證辦理問題屬于自然資源與規(guī)劃局的不動產(chǎn)登記中心業(yè)務。經(jīng)了解,滿足規(guī)劃要求且辦理了竣工驗收備案和地下空間土地證的車庫(位),可以通過地下空間使用權依法出讓,在不動產(chǎn)登記中心辦理權屬證書。但本市大多車庫(位)因未取得地下空間使用權,所以不符合辦證條件,因此,目前開發(fā)商是與業(yè)主以簽訂協(xié)議書的方式將車庫(位)的使用權轉讓給業(yè)主,業(yè)主依據(jù)協(xié)議書及相應繳款證明享有車庫(位)使用權益。

　　問題七:地下停車位是防空設施,產(chǎn)權應該屬于廣大業(yè)主嗎?

　　答:對于防空地下室平時作為停車位使用的車位,根據(jù)《國防法》第37條第二款規(guī)定,國防資產(chǎn)歸國家所有�！段餀喾ā返�52條第一款規(guī)定:國防資產(chǎn)屬于國家所有�！度嗣穹揽辗ā返�2條第一款規(guī)定:“人民防空是國防的組成部分……”既然人民防空是國防的組成部分,那么,按照一般的理解,人防工程就應當屬于國防資產(chǎn),即屬于國家所有。

　　問題八:作為防空設施的地下停車位出租,開發(fā)商有權收取租金嗎?

　　答:《人民防空法》第5條第二款規(guī)定:“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人,通過多種途徑,投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有�！币簿褪钦f,雖然開發(fā)商對于人防工程不享有所有權,但是享有使用、管理、收益等財產(chǎn)性利益。因此,開發(fā)商可采用出租等方式進行經(jīng)營。

　　問題九:物業(yè)公司有權出租車位嗎?

　　答:《山東省物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定:車位租賃費由建設單位收取。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)管理和收取車位租賃費的,應當簽訂書面委托合同;未簽訂書面委托合同的,物業(yè)服務企業(yè)不得收取。

　　同樣,物業(yè)企業(yè)代建設單位出售車位時,也必須有委托合同、物業(yè)公司有經(jīng)營資格,同時,必須開據(jù)建設單位的正式發(fā)票。

　　問題十:建成的小區(qū)有部分車位沒有出售,開發(fā)商就是只售不租,有制度約束嗎?

　　答:《濰坊市住宅小區(qū)停車管理辦法》規(guī)定:開發(fā)建設單位在房屋預(銷)售時,應制定住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法,向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。購房人簽訂房屋買賣合同后,應遵守住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法,按照約定購買或租用車庫(位)。因開發(fā)建設單位未制定住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法或相關約定不明確等原因,導致對車位租售事宜有爭議的,是租是售按購房人意愿實施。

　　我們正對這一規(guī)定執(zhí)行情況進行全面檢查和車位庫存情況的普查,制定方案,解決開發(fā)商只售不租問題。同時,對存在租售價格不平等的問題會同有關部門研究解決辦法,從根本上解決開發(fā)商不想租、購房人不想買的問題,建立租售公平機制。

　　問題十一:小區(qū)車位租售有規(guī)定比例嗎?

　　答:沒有。由建設單位在售房前明確,向購房人公示。

　　問題十二:小區(qū)買了車位,還要交停車服務費嗎?

　　答:《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定,車位停車時需要交停車服務費。就同你買了房子需要交物業(yè)費一個道理,物業(yè)公司要對停車場地和設施進行保潔、維護、維修管理等工作。

　　問題十三:業(yè)主有兩輛車,買了一個車位,平時只有一輛停小區(qū),但不能固定車輛,可否都輸入車號管理系統(tǒng),方便出行?

　　答:通過技術手段完全可以。將車位號同車牌號綁定,只要有一輛進入了,另一輛就不能進去了。我們提倡并要求物業(yè)公司為業(yè)主提供這些便利,充分利用資源。

　　問題十四:業(yè)主有三輛車,購買了兩個連著的車位,正好放下三輛車,可物業(yè)不允許,怎么辦?

　　答:車位之間需要合理的間隔,停車方便,更是消防的需要,車位設置就是一位一車,對號入座的,我們認為物業(yè)做的有道理。

　　問題十五:業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理不滿意,應向哪個部門反映?

　　答:《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,應當自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的,可以向社區(qū)居民委員會、糾紛調(diào)解委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解,也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　因此,當業(yè)主對物業(yè)管理不滿意或有其他問題需要調(diào)解時,可首先通過業(yè)委會向居委會或街道辦事處反映。