政策解讀：濰坊促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級健康發(fā)展意見

　　大眾網(wǎng)6月24日訊(記者 李元超)日前，濰坊市政府發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級健康發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)，意見明確提出，濰坊市打造百年建筑、建設(shè)低碳城市的目標(biāo)，在全國設(shè)區(qū)市中第一個提出所有建筑全部達(dá)到綠色建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的要求。那么，《意見》出臺的背景是什么?核心內(nèi)容有哪些?政策的實施會給行業(yè)和普通百姓帶來哪些影響?大眾網(wǎng)將對老百姓關(guān)心的一些實施細(xì)則進一步做出闡釋。

　　在當(dāng)前，濰坊房地產(chǎn)市場進入轉(zhuǎn)型發(fā)展期，轉(zhuǎn)型升級成為行業(yè)發(fā)展主題的大背景下，大力發(fā)展綠色建筑，調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為市民提供宜居宜業(yè)、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)配套的住房成為房地產(chǎn)業(yè)必須面對的現(xiàn)實，打造百年建筑成為行業(yè)有識之士的共同愿望。

　　A.全面推行綠色建筑

　　1.明確綠色建筑的具體概念及劃分標(biāo)準(zhǔn)

　　在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑，稱為綠色建筑。綠色建筑評價指標(biāo)體系有節(jié)地與室外環(huán)境、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與水資源利用、節(jié)材與材料資源利用、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、建筑電氣、運營管理七類指標(biāo)，根據(jù)指標(biāo)滿足的個數(shù)，綠色建筑評價標(biāo)識由低至高劃分為一星級、二星級和三星級三個等級。

　　2.大力發(fā)展星級綠色建筑

　　濰坊市是在全國設(shè)區(qū)市中第一個提出所有建筑全部達(dá)到綠色建筑建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。在市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)、兩河(濰河、彌河)流域沿線的新建住宅小區(qū)、政府投資或以政府投資為主的機關(guān)辦公建筑、公益性建筑、保障性住房以及大型公共建筑，全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn);中心城區(qū)主要河流兩岸和城區(qū)主干道兩側(cè)重要建設(shè)項目、標(biāo)志性建筑、重要公共建筑、建筑高度60m以上的新建建筑，全面執(zhí)行二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn);濱海區(qū)、峽山區(qū)等省級以上綠色生態(tài)示范城區(qū)全域范圍內(nèi)新建建筑二星級及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率不得低于50%。

　　3.兩河流域新建住宅小區(qū)全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)

　　濰河、彌河是市域內(nèi)最大的兩大水系，流經(jīng)12個縣市區(qū)、開發(fā)區(qū)，包括38個鎮(zhèn)、32個街道。文件要求，在濰河、彌河流域保護與區(qū)域開發(fā)利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)所有新建農(nóng)村社區(qū)全部按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，這是開發(fā)兩河的重要內(nèi)容，將為兩河流域居民提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境。

　　4.扎實推進既有建筑節(jié)能改造

　　既有居住建筑供熱計量及節(jié)能改造是對2007年10月前竣工的具備改造價值的住宅、公寓、商住樓、集體宿舍等進行改造。改造內(nèi)容包括三個部分：建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能改造、室內(nèi)采暖系統(tǒng)熱計量及溫度調(diào)控改造、熱源及管網(wǎng)熱平衡改造。

　　B.調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)

　　1.實行住宅用地總量控制

　　根據(jù)區(qū)域供求關(guān)系，合理確定住宅用地供應(yīng)總量、供應(yīng)時序和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　2.完善土地供應(yīng)管理模式

　　土地招拍掛要明確出讓土地的商業(yè)和住宅比例，商業(yè)和住宅用地供應(yīng)分開單獨計價，探索試行經(jīng)營性土地出讓以樓面建筑面積計價方式。

　　3.優(yōu)化市場發(fā)展結(jié)構(gòu)

　　按照扶強限弱的原則，合理優(yōu)化房地產(chǎn)市場發(fā)展結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行信用評價等級差別化管理，積極引進國內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)入駐濰坊，參與高端地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)建設(shè)。

　　4.大力發(fā)展功能地產(chǎn)

　　尊重市場主體選擇，統(tǒng)籌控制、合理確定商業(yè)地產(chǎn)比例，按照“盤活一批、提升一批、建設(shè)一批”的工作重點，加快推進市區(qū)特色樓宇建設(shè)，集中培育扶持一批健康養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、金融基金、中介服務(wù)、科技信息等特色樓宇，滿足不同層次市場需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能緊密結(jié)合。

　　5.優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

　　對新建商品住房項目，優(yōu)先發(fā)展低密度、功能齊、配套全的高品質(zhì)住宅，滿足改善性住房需求。

　　C.促進住房市場消費

　　1.活躍房地產(chǎn)銷售市場

　　落實國家個人住房貸款和營業(yè)稅“5改2”政策，加強正面輿論引導(dǎo)，增強購房者支付能力和信心。鼓勵支持農(nóng)村、外地人員來濰購房，凡購買我市商品房的農(nóng)村及外地人員，可根據(jù)其本人意愿，為購房人及配偶、子女辦理當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民戶口及戶口遷移手續(xù)。

　　2.打通商品房與保障房通道

　　依托市場供給保障性住房，對于公租房、經(jīng)適房等保障性房源，通過集中采購、租賃現(xiàn)房及貨幣補貼等方式解決，不再組織建設(shè)。今年5月，濰坊市政府購買的446套小戶型商品房作為公租房已具備配租條件，分布在渤景灣小區(qū)、中央生活城小區(qū)、玉清嘉苑小區(qū)等7個小區(qū)，符合條件的市民可以到戶口所在地居委會或當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ喜块T咨詢報名。同時，下達(dá)了采購500套公租房的計劃，以后每年將根據(jù)市場需求逐步增加保障房源，優(yōu)先從現(xiàn)房中采購。

　　3.整住房公積金貸款條件

　　根據(jù)《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款政策的通知》(濰公積金〔2015〕12號)要求，降低貸款首付比例，首套房建筑面積在144平方米(含)以下的首付款比例不低于20%，建筑面積在144平方米以上的首付款比例不低于30%;二套房144平方米以下的首付款比例不低于30%，144平方米以上的首付款比例不低于40%。放寬首套房認(rèn)定，對已擁有一套住房，未申請公積金貸款或已還清住房貸款，購買二套住房時，享受首套房公積金優(yōu)惠。

　　D.營造良好市場環(huán)境

　　全面優(yōu)化市場環(huán)境，簡化審批程序，減少審批要件，提高審批效率，縮短審批時限，降低企業(yè)成本，進一步緩解企業(yè)資金壓力。

　　1.試行區(qū)域化技術(shù)評估評審機制

　　土地熟化掛牌前，由土地受益方牽頭采用招標(biāo)方式選擇有關(guān)中介機構(gòu)，對擬出讓土地開展節(jié)能評估、水資源論證、雷擊風(fēng)險評估等專業(yè)評估評審，將評審結(jié)果打包到土地出讓合同中。項目單位取得土地后，直接依據(jù)評審結(jié)果到相關(guān)部門辦理審批手續(xù)，不再做專項評估評審工作。項目已做整體環(huán)評、能評、水評、安評的，后期供地不再做相應(yīng)的評估評審，只出具繼續(xù)有效的相關(guān)證明。

　　2.簡化審批前置條件

　　(1)放開全市環(huán)評、能評、水評、安評等各類中介服務(wù)市場，開發(fā)企業(yè)可面向全國招標(biāo)有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行各項評估，各審批及立項機構(gòu)對相應(yīng)評估結(jié)果必須予以認(rèn)可。對建筑面積在50萬平方米以下的開發(fā)項目，不再進行雷電災(zāi)害風(fēng)險評估，由氣象部門直接出具雷電防護等級參數(shù)。

　　(2)對坐落位置不涉及湖泊、河道、水庫等嚴(yán)重水土流失區(qū)域的建設(shè)項目，取消水土保持前置審批。

　　(3)對新建房地產(chǎn)開發(fā)項目取消“政府控房”政策，對原政府控房全部解控。對土地使用權(quán)設(shè)置抵押的預(yù)售項目，申請預(yù)售許可時不再需要土地解押，將抵押權(quán)人簽署的書面認(rèn)可意見附在預(yù)售許可申報材料中即可辦理。

　　E.規(guī)范市場秩序

　　開展房地產(chǎn)市場、建筑市場和物業(yè)企業(yè)專項整治行動，加強日常監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)懲重罰違法違規(guī)行為，全面規(guī)范市場秩序。嚴(yán)格執(zhí)行“房地產(chǎn)市場十條禁律”和“建筑市場十個一律”，實行有獎舉報制度，一經(jīng)查處，一律頂格處理，舉報電話為8097002、8097003。

　　1.房地產(chǎn)市場十條禁律

　　嚴(yán)禁無資質(zhì)、超資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目;嚴(yán)禁房地產(chǎn)項目未批先建;嚴(yán)禁房地產(chǎn)項目非法集資、違規(guī)集資合作建房;嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)營銷廣告、虛假宣傳;嚴(yán)禁未取得《商品房預(yù)售許可證》的預(yù)定、預(yù)購、認(rèn)購等預(yù)售行為;嚴(yán)禁違規(guī)挪用商品房預(yù)售資金;嚴(yán)禁商品房返本銷售、售后包租，分割拆零銷售;嚴(yán)禁商品房未竣工驗收備案及不按合同約定交付使用;嚴(yán)禁未經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理銷售商品房;嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)不按合同約定、不及時為購房者辦理房屋所有權(quán)證。

　　2.建筑市場十個一律

　　沒有履行法定建設(shè)程序的項目一律不準(zhǔn)開工建設(shè);出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資的項目一律先停工整頓，問題尚未解決的一律不準(zhǔn)復(fù)工;施工現(xiàn)場必須落實總包企業(yè)主體責(zé)任，責(zé)任不落實、人員不到位的，一律不準(zhǔn)開工、復(fù)工; 施工現(xiàn)場存在質(zhì)量安全隱患的一律停工整頓;施工現(xiàn)場必須按要求進行圍擋，對場地道路進行硬化，圍擋和道路硬化不到位、裸露土地未覆蓋的，一律不準(zhǔn)開工建設(shè);施工現(xiàn)場沒有安裝車輛自動沖洗設(shè)備的，一律不準(zhǔn)開工、復(fù)工;施工現(xiàn)場沒有切實落實建筑渣土處置、利用方案的，一律不準(zhǔn)放線、驗線和開工建設(shè);運輸車輛沒有密閉改裝的一律不準(zhǔn)從事渣土運輸活動;沒有取得建筑渣土特許經(jīng)營權(quán)的企業(yè)一律不準(zhǔn)從事建筑渣土運輸處理活動;建筑工地出現(xiàn)安全質(zhì)量責(zé)任事故以及惡意欠薪、討薪的，一律實行問題“雙查”，嚴(yán)肅處理。

　　F.加大政策支持力度

　　1.扶持綠色建筑發(fā)展

　　對規(guī)劃許可證中明確注明按照綠色建筑星級標(biāo)識開發(fā)建設(shè)的項目，調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、散裝水泥專項管理資金、新型墻體材料專項基金等收費方式。對達(dá)到綠色建筑星級標(biāo)識的項目分別給予10—40元/平方米資金獎勵。對通過國家A級性能認(rèn)定或采用裝配式建造方式開發(fā)建設(shè)的項目，參照綠色建筑相應(yīng)星級標(biāo)準(zhǔn)給予政策扶持。

　　2.加大既有建筑節(jié)能改造獎補力度

　　對建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能改造、室內(nèi)采熱系統(tǒng)熱計量及溫度調(diào)控改造、熱源及管網(wǎng)熱平衡改造三項全改項目，國家補助資金每平方米45元，省級補助資金每平方米12—15元，項目所在地財政每平方米給予不低于30元的補助。

　　3.破解企業(yè)融資難題

　　對資產(chǎn)優(yōu)良、資信度高、資金鏈臨時緊張的企業(yè)，根據(jù)開發(fā)項目中已經(jīng)形成的可抵押資產(chǎn)，由所在地政府與銀行、企業(yè)三方認(rèn)定并簽訂監(jiān)管協(xié)議，相關(guān)部門認(rèn)可并辦理部分建筑面積的相關(guān)證件，用于企業(yè)融資貸款，抵押貸款到位后，再補繳政府相關(guān)費用。

　　4.創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

　　鼓勵商業(yè)銀行加大與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、信托公司的合作力度，開發(fā)房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品。支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，并鼓勵支持房地產(chǎn)信貸。