是誰拉高了濰坊房價 同區(qū)域能相差50%以上

　　縱觀濰坊樓市,不難發(fā)現(xiàn),各大片區(qū)的房子差價逐漸拉大,同個區(qū)域,便宜的和貴的房子單價可相差50%以上,有“低價扯腿盤”,自然也有“高價拉動盤”,在市區(qū)有哪些“價格標(biāo)桿”在“鶴立雞群”?

　　價格標(biāo)桿

　　奎文區(qū)12000元/m2 三河景觀帶來高附加值

　　談到拉高房價,就不得不提奎文,5月份奎文區(qū)住宅均價5437元/平方米,讓很多購房者望“房”興嘆,比市內(nèi)六區(qū)住宅均價4324元/平方米高出了不少。由于奎文區(qū)占據(jù)市中心位置,可謂寸土寸金。奎文區(qū)歷來就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必爭之地,不僅有德潤玫瑰園、金都時代新城等本地名企開發(fā)的項目、更有茂華愛琴海、盛世華廷、中央生活城等外地知名房企開發(fā)樓盤,奎文區(qū)呈現(xiàn)出百花競放的局面。

　　縱貫濰坊市區(qū)的三大主要河流,白浪河、虞河、張面河都流經(jīng)奎文區(qū),三大河流景觀帶為奎文的樓盤帶來了高附加值,東方太陽城、魯洪37°以智能科技打造出一座座科技化社區(qū),水岸華庭、紫金花園、麗水方洲則臨水而建,成就水景美宅。還有不少樓盤十分“洋氣”,濰京是典型的Artdeco風(fēng)格、紫金花園充滿荷蘭風(fēng)味、加州世紀(jì)尊品洋溢著濃烈的南加州風(fēng)情……科技住宅、水景美宅等現(xiàn)代化居住產(chǎn)品逐漸走進(jìn)濰坊市民的視野,在拉高房價方面出力不少。

　　若論奎文區(qū)房價的標(biāo)桿,當(dāng)屬商業(yè)地產(chǎn)。目前奎文區(qū)密集分布有金融街、世紀(jì)環(huán)球中心、中天下濰坊國際、財富國際商務(wù)大廈、濰坊中心等多個寫字樓項目,樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,尤其是已經(jīng)投入使用的金融街,已成為各大銀行、知名企業(yè)的首選辦公場所。2010年陽光100成功進(jìn)駐濰坊,占據(jù)奎文區(qū)最核心地段打造濰坊首席CBD,成為濰坊商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者,每平方米房價突破了萬元,其1號樓精裝loft房源均價為12000元/平方米。

　　高新區(qū)9285元/m2 三大原因帶來均價起伏

　　作為濰坊新興城區(qū)的后起之秀,高新區(qū)的發(fā)展有目共睹,道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美,濰坊市市級機關(guān)綜合辦公大樓的遷入更是讓高新區(qū)呈現(xiàn)了新的面貌。

　　在濰坊樓市中,高新區(qū)熱度緊逼奎文區(qū),備受濰坊人歡迎。但近幾年高新區(qū)房價起伏較大,5月份高新區(qū)的住宅均價每平方米也在5000元以上。中建大觀天下、恒大名都、紫瑞園、狀元府、鳳鳴郡等都曾引領(lǐng)過樓市的一時風(fēng)騷。除了高端住宅以外,濰坊東部區(qū)域的商務(wù)寫字樓群再次吸引市場的廣泛關(guān)注,幾十個新興的寫字樓項目崛起在濰坊東部區(qū)域的三個區(qū)域,包括世界之窗商務(wù)大廈、春申國際廣場、世貿(mào)中心、富濰大廈、晟景商務(wù)大廈、濰坊軟件園、萬聲呼叫基地、文化傳媒廣場等20多家,形成群雄并起的局面。

　　那么現(xiàn)在高新區(qū)房價為何有起伏呢?第一,高新區(qū)盤量不斷增加,均價被拉低也是正常的。第二,大觀天下、恒大名都等早期高價房源售完,也拉低了房價。此外高新區(qū)濰坊一中片區(qū)以一中為中心,正在迅速崛起。周邊新盤也爭先發(fā)展,整個區(qū)域處于活力發(fā)展的旺盛時期,目前該區(qū)域內(nèi)的華安欣誠家園、鳳凰山莊等價格都處低位,有的優(yōu)惠后的價位在3000元/平方米左右,從而拉低了房價。不過雖然區(qū)域總價降低了,仍抵擋不住個別高價盤的氣勢。最近銷售火熱的泛海拉菲莊園140平方米大平層均價130萬元/套,每平方米均價達(dá)到了9285元。雖然總價在高新區(qū)不是最高的,但是從面積、品質(zhì)、熱度方面也堪稱標(biāo)桿了。

　　濰城區(qū)5500元/m2 配套全價不貴適合生活

　　濰城區(qū)作為濰坊的老城區(qū),配套齊全自然不必贅言,僅看中百、V1廣場、小商品城、火車站就可見一斑。但也正是濰城區(qū)的“老”,讓很多年輕人敬而遠(yuǎn)之,但是老濰縣人最懂它的好,依然固守濰城區(qū)。對他們來說,奎文區(qū)太擁擠,高新區(qū)缺少人氣,唯有濰城區(qū)適合生活。最主要的是,房價還便宜。

　　據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,5月份濰城區(qū)住宅房價是4189元/平方米,未達(dá)到濰坊住宅市場均價。放眼濰城區(qū),多數(shù)樓盤價格在4000元/平方米左右,有的地段不錯的房子每平方米3000多元,過5000元/平方米這個檔的樓盤數(shù)量寥寥,當(dāng)然浮煙山500萬元一套的別墅除外。那么濰城區(qū)哪個樓盤價格最高呢?那就是香頌灣,二期多層現(xiàn)房均價5500元/平方米。位于青年路與寶通西街交匯處,白浪綠洲濕地公園就是它的后院,拉高了項目的價位。

　　經(jīng)濟(jì)區(qū)4500元/m2 玄武片區(qū)崛起

　　經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)被青銀高速從中隔開,高速公路以南區(qū)域幾乎開發(fā)完畢,多為成熟社區(qū),價格多為4字頭。而跨過高速公路的更寬闊的區(qū)域中,多個樓盤剛剛開始開發(fā),因此區(qū)域距市中心較遠(yuǎn),存在交通、醫(yī)療、教育等多項配套不全的情況,房價也多在每平方米4000元以下。

　　要尋找經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高品質(zhì)樓盤,恐怕首推玄武片區(qū),隨著城市的不斷發(fā)展,玄武街發(fā)揮的作用也越來越重要。與此同時,沿街兩側(cè)的樓盤也在悄然興起,一個以玄武街為基點的大規(guī)模居住區(qū)迅速在這里崛起。目前玄武街片區(qū)建成或在建項目共計30余個。從當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顟B(tài)來看,玄武街片區(qū)的樓市正逐步呈現(xiàn)出百花齊放的態(tài)勢,市場客戶成熟度正逐步集中。

　　目前,活躍在此區(qū)域的樓盤有逸景和公館、高速仁和盛庭、海信蘭郡、宜輝現(xiàn)代城、新海楓景等十余個熱門項目。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,目前這個區(qū)域吸引不少年輕人前來了解。且這個位置相對中心城區(qū)價格尚有較大上漲空間,無論是投資或是自住都是睿智的選擇。

　　雖然整體價值較高,但經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)價位最高的樓盤不在玄武街周邊,最貴的樓盤位于月河路與泰祥街交叉口東北角博鰲晶品,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會西鄰,位置相對不錯,在售精裝公寓均價4500元/平方米,壓過玄武街上其他毛坯房價格。

　　寒亭區(qū)4800元/m2 商業(yè)項目不少

　　5月份寒亭區(qū)住宅均價僅為3809元/平方米左右,成為市內(nèi)六區(qū)中房價最低區(qū)域,但均價低并不意味著寒亭區(qū)所有樓盤價格都低。濰坊較早的別墅寶地御園恰恰就坐落在寒亭楊家埠,總價達(dá)到了600萬元/套起,均價達(dá)到了1.5萬元/平方米,頤和花園的別墅也達(dá)到了1萬元/平方米。拋開這些體量小、非主流的項目,寒亭區(qū)主流的項目還是百匯大市場、紅星美凱龍凱利MALL、環(huán)宇五金機電大市場等商業(yè)項目,其中環(huán)宇五金機電大市場LOFT公寓均價4800元/平方米,和不少奎文高新的小公寓價格差不多,算是寒亭區(qū)質(zhì)量價格都比較高的項目了。

　　坊子區(qū)5000元/m2 聚集高端住宅

　　眼下,坊子新區(qū)建設(shè)如火如荼、日新月異,坊子老區(qū)也舊貌換新顏,值得一提的是,現(xiàn)在不少別墅項目如龐庭、天同宜江南等,總價都在200萬元左右,新近開發(fā)的鳳棲墅的均價也達(dá)到了9000多元/平方米,鉑爵公館更是達(dá)到了11800元/平方米。享受別墅生活,讓坊子新區(qū)成為了高端住宅區(qū),但注定只屬于少數(shù)人。若論主流項目中體量最大、熱度最高的,當(dāng)屬鳳凰太陽城二期龐庭電梯洋房,達(dá)到了5000元/平方米。

　　房價走勢 十年房價經(jīng)歷二三四時代

　　縱觀濰坊近十年來的房價,可謂經(jīng)歷了2、3、4時代。

　　在2004年初,濰坊的房價每平方米大范圍突破“2000元大關(guān)”,在2004年之前的房子還基本與成本掛鉤,至2004年底就快速走高了,2004年“成本定價失靈,以‘漲’字收盤”,是房地產(chǎn)行業(yè)的“第一次心跳”。

　　“2時代”僅持續(xù)了不足兩年的時間就宣告結(jié)束,剎不住車的樓市在2005年底就大踏步“奔三”了,由于基礎(chǔ)并不穩(wěn),接下來五年的時間都在“原地踏步”。

　　2010年被稱為“調(diào)控年”,從2004年到2010年六年內(nèi)共進(jìn)行了三輪調(diào)控。每一輪調(diào)控房價飚升,房價增長過快。2010年的調(diào)控,讓奎文區(qū)想找到3500元/平方米以下的房子已經(jīng)很難。

　　2011年終于“破4”,而濰京、金鸞御景城以及德潤康城等當(dāng)年就“破5”,泰華項目和濰美國際等商業(yè)項目“破6”。

　　2011年至今,房價仍然在4500元/平方米上下浮動,進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期,但各大片區(qū)的房產(chǎn)品差價逐漸拉大,同一區(qū)域兩極分化也越來越嚴(yán)重,高端項目每平方米破萬了,低端項目每平方米還有3000多元的,項目單價可相差50%以上。

　　濰京的營銷總監(jiān)李松 價高一截得靠沉甸甸的品質(zhì)支撐

　　老百姓總是抱怨房價如此高,黑心房產(chǎn)商肯定賺了昧心錢。房產(chǎn)商要叫冤了,我這樣的房子還算賣得貴?

　　雖然現(xiàn)在市場平淡,但仍有一些樓盤價高反而緊俏,濰京的營銷總監(jiān)李松表示:“就拿濰京來說吧,現(xiàn)在均價達(dá)到了6500元/平方米,比周圍項目高出了一截,比奎文區(qū)的均價每平方米高了1000多元,這關(guān)鍵是我們沉甸甸的品質(zhì)在支撐著房價。其實老百姓買房都很現(xiàn)實,特別是現(xiàn)房,老百姓來項目轉(zhuǎn)一圈,很容易就能分辨出性價比�！�

　　李松表示,一個項目想在濰坊做高價,首先最好是現(xiàn)房,因為現(xiàn)房的配套、品質(zhì)更能直觀體現(xiàn)出來,有時同個項目現(xiàn)房和期房的價格差別還是不小的。其次要在比較熱門的地段,多加一些附加值,讓購房者覺得錢花得值,比如濰京面積為172平方米的住宅,贈送入戶花園和陽光房,實際面積就達(dá)到184平方米,并且中央空調(diào)夏天免費,不少購房者感覺物超所值。最后就是項目定位,戶型要南北通透,客廳朝陽,臥室朝陽,一梯一戶,小區(qū)環(huán)境要好。

　　金茂府營銷總監(jiān)張偉 兩極分化持續(xù),產(chǎn)品對路是王道

　　當(dāng)一些樓盤持續(xù)高價熱銷的同時,也有很多項目卻冷得“發(fā)抖”�！拔业揭恍╉椖空{(diào)研時發(fā)現(xiàn),可謂門可羅雀。幾名置業(yè)顧問無聊地湊在一起,悠閑地聊著天。月銷售量僅維持在數(shù)套左右。”金茂府營銷總監(jiān)張偉表示。“缺乏品牌支撐、樓盤地段比較偏、產(chǎn)品打造不夠精準(zhǔn)、銷售價格沒降到位……”張偉一語中的,道出了目前樓市“兩極”分化的重要原因�！耙詢r換量”是今年市場主流,現(xiàn)在“低價”是常態(tài),想要做到“高價”,產(chǎn)品對路才是“王道”。成交向部分樓盤高度集中,熱銷樓盤持續(xù)熱銷,滯銷樓盤則繼續(xù)受到冷遇,這是受樓市深度調(diào)控影響下顯現(xiàn)出來的一大規(guī)律。同時,購房者對產(chǎn)品的要求,也提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。只要有符合市場的產(chǎn)品,就不愁買。

　　大觀天下策劃經(jīng)理劉連慶 地段是重要因素,項目需要創(chuàng)新

　　有時候一個區(qū)域高低檔的樓盤,價格能差到50%以上,比如奎文區(qū)的高檔小區(qū)均價到了6000多元/平方米,但是還有3000多元/平方米的項目,位置也不算偏遠(yuǎn)。這是為什么呢?“在濰坊,一個項目想和周邊其他項目拉開差價很不容易,起碼要滿足幾方面的條件�！贝笥^天下策劃經(jīng)理劉連慶表示,地段是決定房產(chǎn)價值的一大重要因素。這個項目最好在市中心,不僅解決日常生活所需,更降低生活成本,此外,這個項目周邊要有自然資源,如靠近白浪河、虞河、張面河等,成為景觀住宅;再者是項目的定位,和周圍的剛需項目拉開層次,定位為高檔樓盤;最后,項目還需有一定的創(chuàng)新性,在一定時期引領(lǐng)濰坊樓市的發(fā)展,比如最早提出某種建筑風(fēng)格,最早建設(shè)小區(qū)內(nèi)湖、最早電梯入戶等。當(dāng)然還需要搞好宣傳,比如打出口號說自己是最貴的房子,成為一時間風(fēng)頭最勁的樓盤。