近日,市政府辦公室發(fā)布修訂后的《濰坊市中心城區(qū)既有多層住宅增設(shè)電梯管理辦法》。其中,關(guān)于業(yè)主表決比例、街道辦事處審查事項等出現(xiàn)了變化,并增加了牽頭部門對施工企業(yè)監(jiān)管的內(nèi)容,引起了廣大市民的高度關(guān)注。對此,記者請律師進行了解讀。

　　新規(guī)變化

　　業(yè)主表決比例變化

　　原辦法第六條規(guī)定:申請人應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定,就增設(shè)電梯意向和具體方案等問題進行充分協(xié)商,并征求所在單元全體業(yè)主意見,經(jīng)所在單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　新辦法第七條第一款修訂為:申請人應(yīng)當(dāng)就增設(shè)電梯的意向和具體方案等問題進行充分協(xié)商,并征求所在單元全體業(yè)主書面意見。表決前應(yīng)當(dāng)通知所在單元的全體業(yè)主,依照《民法典》第二百七十八條規(guī)定,由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

　　街道辦事處審查事項變化

　　新辦法第九條第四款“對相關(guān)業(yè)主進行補助的資金籌集方案和補助方案等”明確,街道辦事處應(yīng)當(dāng)對補助方案的合理性進行審查,單元業(yè)主未達(dá)成一致意見、補助方案又明顯不合理的,指導(dǎo)申請人參照已完成電梯增設(shè)的貨幣補助標(biāo)準(zhǔn)重新修訂補助方案；申請人拒絕修訂或業(yè)主間矛盾突出的,街道辦事處可以暫緩上報。

　　明確了街道辦事處要對補助方案的合理性進行審核,避免住較高樓層的業(yè)主以所謂“零補償”或極低補償?shù)拿黠@不合理方案強行推進,激化上下樓業(yè)主間矛盾；同時也要抑制個別戶“漫天要價”,造成協(xié)商困難。增設(shè)電梯不能以犧牲樓棟的和諧為代價,對于個別樓棟或單元業(yè)主沒有進行充分協(xié)商,僅僅是同意比例達(dá)到了基本要求,但反對的聲音還很強烈,甚至存在矛盾進一步激化的,街道辦事處可以暫緩上報申請材料,應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)業(yè)主進一步協(xié)商。協(xié)商不成的可以引導(dǎo)業(yè)主通過司法程序解決。

　　部門職責(zé)變化

　　新辦法增加牽頭部門對施工企業(yè)監(jiān)管的內(nèi)容。針對施工單位存在惡性競爭、施工現(xiàn)場管理不到位、工期違約等問題,設(shè)置了通過增設(shè)電梯業(yè)主評價的方式,公示施工企業(yè)評價結(jié)果。

　　新辦法第四條第二款:市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)既有多層住宅增設(shè)電梯工作的指導(dǎo)和政策宣傳,牽頭制定增設(shè)電梯的技術(shù)導(dǎo)則,定期組織對增設(shè)電梯總承包企業(yè)施工現(xiàn)場管理、履約情況等進行業(yè)主滿意度評價,供申請人參考。規(guī)劃、消防、特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門及供水、供電、供暖、燃?xì)狻⑼ㄐ拧⒂芯�電視等運營單位按各自職能積極主動做好配合工作。

　　規(guī)定

　　所需資金業(yè)主自籌解決,政府每部電梯補貼不高于15萬元

　　根據(jù)《民法典》規(guī)定,結(jié)合《濰坊市中心城區(qū)既有多層住宅增設(shè)電梯管理辦法》(濰政辦發(fā)[2020]5號)實行情況,市政府印發(fā)了新的《濰坊市中心城區(qū)既有多層住宅增設(shè)電梯管理辦法》(濰政辦發(fā)[2021]2號,以下簡稱新辦法)。

　　新辦法所稱既有多層住宅是指在濰坊市中心城區(qū)的奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)(含濰坊經(jīng)濟開發(fā)區(qū))、高新開發(fā)區(qū)、綜合保稅區(qū)范圍內(nèi),國有土地上依法建設(shè)并投入使用,且未列入房屋征收范圍和計劃的4層(含)以上未設(shè)電梯的多業(yè)主住宅。

　　未交存住宅專項維修資金的由電梯使用業(yè)主按35元/平方米補交,專項用于電梯維修和電梯設(shè)備更新改造；已交存住宅專項維修資金的,電梯維修和電梯設(shè)備更新改造費用從電梯使用業(yè)主住宅專項維修資金中列支。

　　既有多層住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自愿、充分協(xié)商、自主實施、政府指導(dǎo)、確保安全的原則。由各區(qū)政府、市屬相關(guān)開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)既有多層住宅增設(shè)電梯的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作,街道辦事處和社區(qū)居民委員會具體負(fù)責(zé)增設(shè)電梯業(yè)主意見的征詢和異議的協(xié)調(diào)。

　　增設(shè)電梯所需資金通過業(yè)主自籌解決,由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤�共同出資,分?jǐn)偙壤�由業(yè)主協(xié)商決定。業(yè)主可憑個人支付增設(shè)電梯建設(shè)資金的相關(guān)憑據(jù),申請?zhí)崛”救思捌渑渑嫉淖》抗�積金。中心城區(qū)既有多層住宅增設(shè)電梯項目,政府按每部電梯不高于15萬元的標(biāo)準(zhǔn)進行補貼,先建后補。具體補貼標(biāo)準(zhǔn)、市區(qū)分擔(dān)比例等,由市財政部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門另行研究制定。

　　業(yè)主認(rèn)為增設(shè)電梯侵犯自己權(quán)益的,由業(yè)主之間協(xié)商解決,也可以申請街道辦事處和社區(qū)居民委員會等組織協(xié)調(diào)解決,仍不能達(dá)成一致意見的,可依法通過司法程序解決。

　　新辦法自2021年4月1日起施行,有效期至2024年3月31日。各縣市及濱海開發(fā)區(qū)、峽山開發(fā)區(qū)參照執(zhí)行�！稙H坊市中心城區(qū)既有多層住宅增設(shè)電梯管理辦法》(濰政辦發(fā)[2020]5號)同時廢止。

　　分析

　　不僅僅以達(dá)到通過表決比例作為安裝電梯的唯一依據(jù)

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn),不愿意加裝電梯的多是一樓、二樓的住戶,所住樓層越高加裝電梯的需求越迫切。家住奎文區(qū)櫻園小區(qū)的王先生稱,他們家住在五樓,當(dāng)時買房的時候五樓價格低一些�，F(xiàn)在父母年齡大了,上下樓十分不方便,老人經(jīng)常嘮叨爬樓梯費力。加裝電梯業(yè)主表決比例的變化,對他們而言是一個好消息。

　　山東豪德律師事務(wù)所律師徐一凡表示,關(guān)于業(yè)主表決比例的變化,新辦法依照《民法典》第二百七十八條規(guī)定,由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。在符合表決程序的前提下,最低的通過比例為三分之二乘以四分之三,也就是最低僅需要二分之一以上的業(yè)主同意,即可通過表決。

　　新辦法降低了關(guān)于加裝電梯的表決同意人數(shù)要求和專有面積占比的要求,對于有安裝電梯需求的民眾是一個利好消息。這一新規(guī)定,更加強調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治,保護了業(yè)主的表決權(quán),充分體現(xiàn)了民主原則。

　　新辦法要求街道辦事處對于資金籌集方案和補助方案等進行合理性審查。通過加強街道辦事處對于矛盾的協(xié)商,能夠有效減少因協(xié)商困難造成的沖突對抗,且新規(guī)沒有一刀切,不僅僅以達(dá)到通過表決比例作為安裝電梯的唯一依據(jù),對于民眾反對呼聲高、意見強烈的項目暫緩處理,交由業(yè)主協(xié)商解決,以法律作為解決民眾糾紛的最后一道有力保障。

　　此外,增加了牽頭部門對施工企業(yè)監(jiān)管的內(nèi)容。充分帶動民眾參與到對施工單位的評價當(dāng)中,加強了民眾參與度和監(jiān)管意識,使電梯安裝工程更加透明,新規(guī)要求各有關(guān)部門加強協(xié)調(diào),做好配合工作,對于做到更好更快完成電梯施工安裝具有重要意義。