近日,為進(jìn)一步規(guī)范全市住宅小區(qū)停車秩序,市住建局印發(fā)《住宅小區(qū)停車管理專項(xiàng)整治工作方案》。5月11日至5月17日,記者連續(xù)走訪調(diào)查我市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)現(xiàn),房產(chǎn)銷售過程中存在強(qiáng)制“搭售”車位、車位情況不公示、租售和價(jià)格均“模糊”的情況。記者從相關(guān)部門了解到,因開發(fā)建設(shè)單位未制定住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法或相關(guān)約定不明確等原因,導(dǎo)致對車位租售事宜有爭議的,是租是售按購房人意愿實(shí)施。

　　記者探訪

　　“強(qiáng)制搭售”買房必須買車位

　　近日,記者來到高新區(qū)玉清東街與濰縣中路交叉口附近的一家售樓處,以購房者的身份咨詢車位事宜,發(fā)現(xiàn)該售樓處實(shí)行“強(qiáng)迫搭售”車位,買房的業(yè)主必須買車位,車位不單獨(dú)售賣。

　　記者了解到,該小區(qū)的車位約13萬元一個(gè),車位配比達(dá)到了1:1.5以上。“如果想買我們這兒的房子,必須一起買車位,否則我們不會賣房子�！币晃讳N售人員說。

　　當(dāng)記者表示想要看具體車位平面圖時(shí),該銷售人員說:“具體車位信息和圖紙都在辦公室,在購買之前不能提供。只有簽署購房合同和車位合同之后,才能出示給購房者�！�

　　對于開發(fā)商這種“強(qiáng)制搭售”車位的行為,正在看房的市民王先生表示,他的資金有限,買房子已經(jīng)捉襟見肘,沒有那么多資金購買車位�！拔液懿幌矚g開發(fā)商這樣的銷售方式,讓人心里很不舒服,買賣不是出于自愿,應(yīng)該也不符合法律規(guī)定吧�！蓖跸壬�說。

　　已經(jīng)交了定金的市民孫先生則表示,他比較看好這里的房子,雖然必須要買車位,但也只能無奈接受了�！伴_發(fā)商一貫強(qiáng)勢,消費(fèi)者本來就是弱勢群體,只能按照人家的規(guī)定來了,而且車位早晚也得買,買就買了吧。”孫先生說。

　　不少開發(fā)商未公示車位情況

　　按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售監(jiān)管規(guī)范開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為的通知》(濰建發(fā)〔2019〕11號)要求,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行商品房銷售活動時(shí),將“車庫(位)租售辦法”書面告知買受人,并在現(xiàn)場將小區(qū)車庫(位)配置、租售數(shù)量、價(jià)格等信息進(jìn)行公示。然而,記者走訪發(fā)現(xiàn),城區(qū)公示車位情況的售樓處寥寥無幾。

　　5月11日,在櫻前街與志遠(yuǎn)路交叉口附近的一家售樓處,記者看到雖然現(xiàn)場有商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)備案表等信息,但并沒有對小區(qū)車位配置、租售數(shù)量的公示。當(dāng)記者問及為何不公示車位情況時(shí),一位銷售人員表示:“車位是沒有產(chǎn)權(quán)的,沒法進(jìn)行公示。”

　　隨后,記者來到高新區(qū)梨園街與金馬路交叉口附近的楓丹壹號院售樓處看到,現(xiàn)場有預(yù)售合格證、商品房備案表等公示信息,但沒有針對車位情況的公示。

　　5月12日到5月17日,記者走訪蘭溪學(xué)府、碧桂園鳳凰臺等七八家知名大型開發(fā)企業(yè)的售樓處發(fā)現(xiàn),只有碧桂園鳳凰臺售樓處中有關(guān)于車位情況的公示,其他均未公示。

　　記者在碧桂園鳳凰臺售樓處看到,一個(gè)單獨(dú)的車位情況公示牌上顯示,該小區(qū)共有車位805個(gè),房屋575套,其中露天車位77個(gè),地下車位728個(gè),架空層車位0個(gè)。除了數(shù)量外,車位的租售情況也進(jìn)行了公示,地面露天車位采取短期出租方式供業(yè)主使用,租金進(jìn)入業(yè)主共有賬戶；地下停車位不可出具產(chǎn)權(quán)證書,采取出租方式有償提供給業(yè)主使用。

　　模糊處理車位租售情況、價(jià)格

　　針對一些沒有公示車位情況的開發(fā)商,記者對車位的租售和價(jià)格進(jìn)行了采訪發(fā)現(xiàn),不少開發(fā)商對租售和價(jià)格“模糊”處理。

　　楓丹壹號院的銷售人員表示,目前車位正在銷售當(dāng)中,對于以后是否能夠出租,這屬于物業(yè)的問題,他們不負(fù)責(zé)。

　　蘭溪學(xué)府的一位銷售人員則表示,因?yàn)樗麄円?guī)定買房子必須買車位,所以能保證每戶家庭都有車位使用。但對于一個(gè)家庭有多臺車,日后能不能租車位使用的情況,現(xiàn)在還不好說。

　　高新區(qū)櫻前街與志遠(yuǎn)路交叉口附近一售樓處的銷售人員表示,目前業(yè)主只能從開發(fā)商這里購買車位,至于以后能不能租車位,這屬于后續(xù)物業(yè)負(fù)責(zé)的問題�！皳�(jù)我了解,車位以后也是不租的,業(yè)主可以轉(zhuǎn)租別人的用�！痹撲N售人員說。

　　不僅租售情況“模糊”,有的開發(fā)商對價(jià)格也進(jìn)行“模糊”。在高新區(qū)健康東街與志遠(yuǎn)路交叉口附近的一個(gè)樓盤,銷售人員表示,目前只是在預(yù)售房產(chǎn),車位的價(jià)格還沒有出,預(yù)計(jì)每個(gè)車位價(jià)格在11萬元至14萬元之間�！澳壳翱梢圆毁I車位,等以后具體價(jià)格出了再買�！痹撲N售人員說。

　　市民疑問

　　停車位為何不能實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)?

　　對于開發(fā)商這種模糊化的行為,不少市民提出質(zhì)疑。濰城區(qū)茂華紫苑公館小區(qū)居民林先生表示,他們小區(qū)三期的車位炒出了天價(jià),一個(gè)車位高達(dá)25萬元�！百I房子的時(shí)候也沒有對車位具體定價(jià),不然早知道車位這么貴,就不買這里的房子了�！绷窒壬�說,最開始不對車位定價(jià)“后患無窮”,因?yàn)橐坏┵I了房子,車位就成了剛需,如果車位定價(jià)居高不下,業(yè)主只能吃啞巴虧。

　　林先生表示,即使沒有明確的法律規(guī)定出售車位的最終時(shí)間,開發(fā)商也應(yīng)在賣房時(shí)就公示車位價(jià)格,讓買房者心中有數(shù),這也避免了日后“天價(jià)車位”的問題。同時(shí),林先生建議車位銷售也應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)�！叭缃�,車位有的10萬元,有的20萬元,還有的近30萬元,價(jià)格差距太大,為何政府不能進(jìn)行調(diào)節(jié)?”林先生提出質(zhì)疑。

　　對于車位定價(jià)的問題,記者了解到,目前我市車庫(位)租賃費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),但住宅小區(qū)內(nèi)車庫(位)銷售實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià),銷售價(jià)格由買賣雙方自行約定。

　　對于車位的租售問題,還有不少市民提出了質(zhì)疑。家住奎文區(qū)虞河生活城小區(qū)的劉女士表示,如果開發(fā)商在銷售時(shí)不說明白日后是否出租車位,究竟有多少車位出租的話,會讓消費(fèi)者處于很被動的情況�！叭绻�開發(fā)商日后只售不租,或只拿出很少的車位來出租,那么受害的還是業(yè)主。到時(shí)候很多業(yè)主只能硬著頭皮買車位了�！眲⑴�士說,所以開發(fā)商能一開始就將車位租售情況、租售數(shù)量公示的話,讓人更安心。

　　使用權(quán)有效期限最長20年,之后咋辦?

　　記者了解到,目前開發(fā)商在銷售地下車位時(shí),多跟業(yè)主簽訂《地下車位使用權(quán)出售協(xié)議》,出售的僅僅是車位的使用權(quán),而不是產(chǎn)權(quán)。購買的車位究竟有沒有產(chǎn)權(quán),也是市民質(zhì)疑的焦點(diǎn)所在。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn),不少售樓處的銷售人員都承認(rèn)車位沒有產(chǎn)權(quán),并表示這在業(yè)內(nèi)是司空見慣的事情。高新區(qū)櫻前街與金馬路交叉口附近一樓盤的銷售人員表示,目前市面上的車位基本都是沒有產(chǎn)權(quán)的,有的只是使用權(quán)。他們會跟業(yè)主簽署《地下車位使用權(quán)出售協(xié)議》,里面會標(biāo)明“車位使用年限與房屋使用年限等長”。“房屋使用年限是70年,車位也是70年,所以放心買就行了。”

　　對于開發(fā)商這套慣用的說辭,市民張女士提出了質(zhì)疑,雖然開發(fā)商美其名為“使用權(quán)出售”,實(shí)際上這是一種租賃行為。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,租賃期限最長只能是20年。20年過后,如果這個(gè)車位的價(jià)格、買賣等一系列問題出現(xiàn)權(quán)益侵害,業(yè)主根本沒有法律武器保障自身權(quán)益。

　　張女士表示,據(jù)她了解,無法取得不動產(chǎn)所有權(quán)的車位,轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承權(quán)利受到嚴(yán)重限制,幾乎全部喪失。此外,如果開發(fā)商由于債權(quán)債務(wù)糾紛等原因面臨訴訟時(shí),車位是否會被查封甚至拍賣等都是未知數(shù)。

　　“買房送車位”,是優(yōu)惠還是套路?

　　近來,不少開發(fā)商紛紛打出“買房送車位”的活動,吸引了不少消費(fèi)者的目光。在碧桂園鳳凰臺小區(qū)的宣傳推廣中,消費(fèi)者買房,開發(fā)商不僅送精裝修,還送車位,十分吸引人。記者走訪城區(qū)中陽東明學(xué)府、金域華府等售樓處了解到,他們也紛紛推出了買房送車位的活動。在高新城市廣場售樓處,只要買房便可獲得一張5萬元的購買車位抵價(jià)券。

　　有的開發(fā)商“買房送車位”,將房子與車位打包成“套餐”,也有的開發(fā)商直接提供了兩個(gè)價(jià)格,送車位的話是一個(gè)房價(jià),不送車位是另一個(gè)房價(jià)。記者在楓丹壹號院售樓處了解到,享受買房送車位的優(yōu)惠,1號樓15樓的價(jià)格為11600元一平方米；不享受買房送車位的優(yōu)惠,則每平方米減去900元,也就是10700元一平方米。

　　家住奎文區(qū)萬達(dá)華府小區(qū)的孫先生表示,雖然開發(fā)商美其名曰“買房送車位”,其實(shí)只是一種變相的“捆綁銷售”�！百I房送車位”只不過是將購買車位的錢計(jì)算到了總房價(jià)中,刻意模糊停車位的成本,營造一種為購房者省錢的錯(cuò)覺。

　　家住高新區(qū)福�；▓@小區(qū)的李先生則表示,開發(fā)商這種方式一方面可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生“賺便宜”的心理,另一方面也規(guī)避了車位產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。“買車位的話,消費(fèi)者不容易買賬,還會計(jì)較產(chǎn)權(quán)問題,比較麻煩�！崩钕壬�說,直接送給消費(fèi)者車位后,消費(fèi)者一般不再會去計(jì)較車位的產(chǎn)權(quán)及其他問題了。

　　開發(fā)商

　　地下車位建設(shè)成本高

　　對于這些套路,消費(fèi)者郁悶不已,開發(fā)商卻也表示他們有苦難言。在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)的徐先生表示,目前很多開發(fā)商沒有選擇公示車位的租售數(shù)量等,也是在為業(yè)主入住后只售不租或只租一小部分做準(zhǔn)備。按照目前的形勢,開發(fā)商更傾向于只售不租來回籠資金。

　　徐先生表示,建造地下車位的情況比較特殊,投入成本本身就高�！霸谝�(guī)劃建設(shè)時(shí),要充分考慮到行車道、過道、進(jìn)出口等,這些要平攤進(jìn)每個(gè)車位的建筑面積里。這樣一來,一個(gè)寬2.3米-2.5米、長5米-5.5米的標(biāo)準(zhǔn)地下停車位,要用地35平方米-40平方米�！毙煜壬�說,地下停車場對高度要求嚴(yán)格,消防、排水、照明等工程難度大、造價(jià)高,地下停車場的建筑成本相對較高,基本在每平方米3000元左右。

　　記者算了一下,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)停車位成本價(jià)在10萬元到13萬元之間,根據(jù)我市現(xiàn)行的地下車位政府指導(dǎo)租賃價(jià)格,每個(gè)車位每月180元,一年的租金是2160元,開發(fā)商要出租40多年才能收回建筑成本。

　　“為了盡快回籠資金,開發(fā)商當(dāng)然不愿意出租車位�！毙煜壬�說。

　　律師

　　“搭售”車位屬違法行為

　　對于不少市民提出車位使用權(quán)最長可租賃20年的問題,山東王楊律師事務(wù)所律師王建華表示,根據(jù)《合同法》第214條的規(guī)定,租賃期限不得超過20年,超過20年的部分是無效的,也就是說,消費(fèi)者租賃車位使用權(quán)最長時(shí)間是20年,20年之后就不受法律保護(hù)了。

　　王建華說,如果20年期限屆滿,雙方可以續(xù)訂租賃合同,續(xù)訂期限最高還是20年。如果雙方對于續(xù)期的期限、費(fèi)用達(dá)成了一致,從理論和法律規(guī)定上來看,存在著通過不斷續(xù)期的方式持續(xù)使用車位的可能性。但由于消費(fèi)者擁有的只是使用權(quán),所以使用權(quán)能否按約定的期限來行使存在很大的不確定性。

　　對于開發(fā)商“搭售”車位的行為,王建華表示,這屬于違法行為,消費(fèi)者可以向相關(guān)部門投訴舉報(bào)�！斑@一行為違反了公平交易、平等自愿的原則,侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。”王建華說。

　　市物業(yè)辦

　　將車位細(xì)則寫進(jìn)預(yù)售合同

　　根據(jù)《濰坊市住宅小區(qū)停車管理辦法》,開發(fā)建設(shè)單位在房屋預(yù)(銷)售時(shí),應(yīng)制定住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法,向購房人明示并作為房屋買賣合同的附件。住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法應(yīng)明確車庫(位)數(shù)量、布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租售比例等內(nèi)容,并合理劃定租售區(qū)域,不得對住宅小區(qū)車庫(位)只售不租。

　　市物業(yè)辦工作人員表示,市民買房時(shí)不僅要看房屋主體,也要提前謀劃停車問題�！耙灰�看該小區(qū)的車(庫)位配置是否充足,二要認(rèn)真查看該小區(qū)的車庫(位)租售辦法�！痹摴ぷ魅藛T說,業(yè)主一旦與開發(fā)商簽訂購房合同,即同時(shí)接受了該小區(qū)的車庫(位)租售辦法,不得再提出異議。為了避免不必要的糾紛,購房者最好把車位細(xì)則寫進(jìn)合同,在簽停車位預(yù)售合同時(shí),與開發(fā)商就車位范圍、車位號、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款等內(nèi)容寫清楚。

　　記者了解到,因開發(fā)建設(shè)單位未制定住宅小區(qū)車庫(位)租售辦法或相關(guān)約定不明確等原因,導(dǎo)致對車位租售事宜有爭議的,是租是售按購房人意愿實(shí)施。開發(fā)建設(shè)單位對車庫(位)只售不租的,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期整改,逾期不整改的,依法進(jìn)行處理,并將其不良行為記入信用檔案。