濰坊上半年房價：整體房價震蕩中呈小幅上揚

　　成交套數同比下滑17.7%,市場均價同比微漲0.3%

　　近日,2014年上半年濰坊市區(qū)樓市成交數據出爐,較去年同期相比,住宅成交套數下跌17.7%,成交面積下跌17.9%。但濰坊樓市上半年的房價卻依然堅挺,6月市區(qū)市場均價為4498元/㎡,較同期相比上漲0.3%。

　　成交面積同比下滑17.9%

　　2014年上半年的濰坊樓市,依舊是表現平平,“樓市降價潮”、“崩盤論”、“漲跌論”等聲音紛紛響起。強力推進住宅一次性裝修、推進住宅產業(yè)化以及單獨兩孩政策的落地,在這些有利契機的影響下濰坊市區(qū)今年上半年的成交量仍是下滑,并未呈現出整體回暖的態(tài)勢,仍以“慘淡”收尾。

　　記者從搜房網了解到,上半年我市住宅共成交14183套,成交面積1517295㎡,比2013上半年分別下滑17.7%和17.9%；商業(yè)項目成交1629套,同比下滑達32.4%,成交面積180156.9㎡,同比下滑22.5%。

　　上半年,濰城區(qū)成交3230套,穩(wěn)居成交榜榜首,其次是奎文區(qū)成交2965套。除坊子區(qū)、濱海區(qū)和峽山區(qū)之外,其他各區(qū)的成交量相比去年同期都出現了不同程度的下跌。濰城區(qū)、奎文區(qū)、高新區(qū)和坊子區(qū)跟去年一樣,仍然是購房者最關注、成交最熱的幾個區(qū)域。

　　今年上半年,樓市傳統(tǒng)的“金三銀四”和“紅五月”相繼泡湯。從每個月的成交量上來看,2014年2月、6月成交總量分別為1799套和3311套,稍高于去年同期；其他月份的成交都低于去年同期。2013年上半年的成交量整體呈下滑趨勢,但成交價格較高,而2014年上半年成交量波動則比較大。

　　房價整體房價震蕩中呈小幅上揚

　　即使“金三銀四”和“紅五月”不復存在,推盤量、成交量、訪客量等都出現了下跌,濰坊整體的房價表現依然堅挺,甚至還在震蕩中小幅上揚。

　　記者了解到,市內六區(qū)市場均價今年1月份為4484元/㎡,6月份為4498元/㎡,呈現小幅上漲趨勢。具體來看,各月的市場均價走勢有漲有跌,僅2月份和5月份市內市場均價出現了環(huán)比上漲。

　　搜房網數據監(jiān)控中心統(tǒng)計的數據顯示,今年上半年高新區(qū)、奎文區(qū)、寒亭區(qū)的市場均價出現上漲,其中寒亭區(qū)漲幅最大為1.4%,其余區(qū)域都出現下跌,坊子區(qū)跌幅最厲害為1.3%。分析來看,坊子區(qū)的價格變動主要是樓盤降價所致,寒亭區(qū)價格上漲則主要是低價盤售罄及高價盤入市所致。濰城區(qū)市場均價表現最為穩(wěn)定,一直保持在4300元/㎡左右。

　　今年上半年,市場均價排名前三的依然是奎文區(qū)、高新區(qū)及濰城區(qū),寒亭區(qū)仍然墊底。其中,奎文區(qū)上半年市場均價基本維持在5600元/㎡左右,引領濰坊樓市。

　　記者從多位業(yè)內人士處了解到,我市的房價成本主要包括地價、建安成本、各項配套費用和運營成本四部分。

　　據濰坊市住房和城鄉(xiāng)建設局定額辦公布的數據,我市目前多層框架結構住宅樓每平方米造價為1550元,高層及小高層框架、剪力墻結構住宅樓每平方米造價為1950元,造價均不包括特殊要求、精裝修、高檔配置。加上土地成本、財物和人員成本、配套費后成本則在3000元/㎡-3600元/㎡之間,而高新區(qū)東部一些新樓盤開盤價已經不足3000元/㎡,甚至到了2800/㎡左右,已經和成本價相當。

　　記者了解到,濰坊房產企業(yè)的平均毛利潤值為20%左右,而銷售人員的收入相對一二線城市較低。記者采訪多位置業(yè)顧問后發(fā)現,市區(qū)置業(yè)顧問提成千分之一至千分之一點五,如銷售一套總價50萬元的住宅,置業(yè)顧問提成六七百元。

　　濰坊市房地產營銷協(xié)會負責人隋鋼表示,目前,房價已經觸底,市民購房良機已顯現,無論是從濰坊城市居民的人均可支配收入與房價的關系,還從全國和全省同類城市房價的對比,或者從最近濰坊商品房價格上漲的幅度低于成本上漲的幅度來看,濰坊當前的商品房價都不存在虛高,也沒有下跌的空間。房價接近成本價,可謂“見底”,理所當然是購房的最好時機。

　　今年上半年濰坊樓市走勢稍顯低迷,銀行放貸難,房企降價促銷,樓市去庫存壓力重重。

　　鑫錦盛房地產中介公司總經理劉順方向記者表示:“銀行房貸緊縮、購房者心理預期以及市場輿論導向都是導致濰坊樓市趨于平淡的原因,目前越來越多的人陷入觀望之中。習慣了各種促銷手段后,購房者可能會更加趨于理性�！�

　　記者走訪中了解到,信貸收緊仍然是樓市低迷的主要原因,濰坊幾大銀行房貸首付比例仍為30%,利率卻普遍上浮10%-20%,目前首套房貸額度依然緊張。

　　為破解貸款難的問題,濰坊幾乎所有剛需項目都推出了墊付首付活動,比如購房者原需首付10萬元,現只需首付4萬元,剩余的6萬元簽訂第三方協(xié)議在交房前幾個月交完即可,不妨礙簽訂購房合同,辦理貸款手續(xù)。墊付首付活動推出后,大大增強了購房者的購買力。

　　高新區(qū)弘潤·金茂府的策劃經理張偉認為,市區(qū)樓市將進入調整期。對于樓市現狀,他認為,下半年樓市促銷潮將加劇,促銷方式也將更加多元化。

　　◎相關新聞現房學區(qū)房依舊不愁賣

　　在濰坊樓市遇冷的影響下,賣房變得越來越吃力,然而記者調查發(fā)現,市區(qū)內有兩種類型的房子,銷售情況依然良好,并不愁賣。

　　7月14日,記者來到高新區(qū)弘潤·金茂府樓盤。據售樓處工作人員介紹,該樓盤上半年成交2.36億元,成交房屋200多套,且多為大戶型住宅,成為濰坊樓市中銷售情況最好的樓盤之一。弘潤·金茂府的策劃經理張偉告訴記者:“我們樓盤之所以賣得好,最重要的原因就是現房,這點很有優(yōu)勢,一目了然,客戶來了就能看到,比較直觀。”

　　除了現房以外,學區(qū)房項目針對性強,購房群體目的性也強,可以說是一種“剛需”,“即使樓市低迷,也不影響學區(qū)房項目的銷售,因為孩子的上學需求強烈。”濰坊市房產交易中心工作人員告訴記者,今年上半年100㎡左右、有配套學校的房子,同樣銷售情況不錯,比如德潤康城、上城國際等配套了教育資源的樓盤,銷售情況相對較好。（本報記者 劉欽）